利字當頭：美國樓市尋寶

[size=5]市場資料研究 CoreLogic前天發表估計數字，指美國樓市仍有約 180萬間「影子房屋供應」（ Shadow Inventory）。所謂的影子房屋供應，就是那些已經又或者即將被銀行收回的房產，也就是類似我們香港所謂的「銀主盤」。這 180萬個樓盤，理論上都會在未來一、兩年內，陸續放盤。一般而言，美國的銀主盤，開價約為市價七至八成。
問題是，究竟 180萬的潛在折扣供應，對整體樓市又有多大影響呢？ 2010年初，影子房屋供應量約為 200萬間，一年之後，數字回落一成左右。同期，整體大市的放盤量，由 304萬間升至近 400萬間。我相信只要 180萬的影子供應並非一次過湧入市場，資金其實是有能力吸納這一批貨。畢竟，現在美國的地產租值回報仍高過銀行存款。


人口轉移影響各區樓價
美國的樓市周期，在 2005年第三季已經算是見了頂，之後雖然價錢企硬，不過交易宗數一直在跌，直到 2007年第二季，價錢才開始崩潰。呎價中位數，由 2003年初的 174美元一方呎，升至 2005年的 226美元一方呎，再急速回落到 2009年的 175美元一方呎，然後接下來的兩年，基本上價錢沒有太大波幅，不過交易宗數卻因為稅務優惠等因素，出現極大的波動。
2010年的樓宇交易宗數是過去 10年以來最差。根據我的觀察，那是由於放盤業主的叫價非常「硬淨」，但買家又覺得有條件再等下去。事實上，單純從呎價看，現在美國的樓價已經回到 2003年初的水平。再者，我一直都提醒大家，整體數字難免有點失真。美國本身也在經歷人口的轉移，所以在個別增長的區份，樓價早在兩季之前開始回升至 2004年底的價位。當然，一些人口移出的地區，低迷的樓價可能在未來幾十年亦「見唔到家鄉」。所以還是那句老話： Location， Location， Location。[/size]