2011-4-1 09:00
bunnylai
陶冬 : 財經天下- 中國應該發展的是廉租房
[size=4][b][color=#ffa500]中國應該發展的是廉租房
[/color][/b] 中國的房地產市場，是爬到樹梢上了，房價上不去，也下不來。房價再大升，
勢必成為社會不穩定因素，房價大跌，也是不穩定因素，對社會、金融、消費的潛在傷害頗大。
面對房市困局，政府祭出房地產新政。在過去１２個月推出的房地產措施，比過去六十年房
市政策的總和還多，凸顯出政府的焦慮、社會的壓力。不過多數措施在抑制房價飈升上作用並不
明顯，直至限制非本地居民購房被推出後，沿海大城市的投資炒作才有所收歛。不過限購令流於
短期措施，治標不治本。最終穩定房價，一定要從供應上入手。[/size]
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[size=4][color=orange][b]＊資金需求杯水車薪＊[/b][/color][/size]
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[size=4] 政府推出了三年內興建３６００萬套政策性住房的宏偉計劃。為此中央出資１０００多億元
(人民幣．下同) 財政補貼，不過以最保守的每套住房５萬元成本，此計劃也需要１﹒８萬億元
，北京的補貼對啟動政策補貼住房十分重要，但是對這個計劃的資金需求卻是杯水車薪。
[/size][size=4] 中央政府通過房價的問責制度，試圖逼地方政府買單。然而除個別沿海省份；地方政府根本
沒有這個財力來補貼政策房，更沒有利益與意願。政府的第二方案是通過銀行貸款來推行政策性
住房。多數銀行已經上市，他們應該為股東謀利益，而非淪為政策工具。而且銀行在２００９年
的地方基建投資熱中，已經見傷痕累累；他們的積極性也不高。如果政府執意這樣做，定會增大
金融風險，重蹈次貸危機的覆轍。
[/size][size=4] 筆者認為，政府房的思路不能以賣房為主。中國的自有住房比率已達６８％，這個在世界比
率較中也是高的。居者有其屋，是讓百姓有一片遮風擋雨的屋檐牆篱，可自有、可租住。政策性
租房，並不完美，不過可以以低得多的成本解決最低保障。
[/size][size=4] 政府的職責，在於提供財政上可承受的社會安全網，提供最起碼的公義、安全和援助，這個
不包括提供令丈母娘滿意的結婚新居。政策房具有公益性質，不宜主要依靠銀行提供資金。不然
銀行難長期聚焦風險，危及金融穩定。[/size]
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[size=4][color=orange][b]＊保險公司可成政策房資金來源突破口＊[/b][/color][/size]
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[size=4] 筆者相信，保險公司乃為政策房資金來源的突破口。保險公司坐擁這類現金，尋求穩定的未
來現金流，尋求具有長期升值能力的資產。
[/size][size=4] 只要地價合理，政府再予以適當的稅收減免，相信政策性租房業務對保險公司是有利可圖的
。而且在全中國不容易找到如此大規模的，既產生穩定現金流又具備資產升值潛力的資產種類，
供保險公司投資。假如政府免費提供土地，保險公司甚至應該有能力做ＢＯＴ，即保險公司自行
投資，自行運營 (通過租金收入收回成本兼賺取合理利潤) ，幾十年後該資產移交給政府所有。
[/size][size=4] 發展政策性廉租房，對房地產市場意味著甚麼？由於政策性住房規模巨大，對商品房市場肯
定是一場震撼。不過筆者傾向於認為兩個市場會並存。當新加坡、香港引入廉租房、公屋後，那
裏的房市並未停滯，房價也沒有崩盤。不過新、港均為城市經濟、人口少、政府有錢。中國像
新、港那樣提供銷賣型政策房，在財政上似乎不現實。在筆者看來，廉租房成功的機會大一些。[/size]